שוקלים לקנות או למכור דירה יד שנייה בבניין שמיועד לפינוי־בינוי או לתמ״א 38? לפני שחותמים, חשוב לדעת באיזה שלב הפרויקט נמצא, מה נחתם עם היזם ומה עובר לקונה עם הדירה. אנחנו בודקים את התמונה המשפטית ומלווים את העסקה עד הרישום בטאבו.
מעבר לעסקאות מקרקעין, אנחנו עוסקים מעל עשור גם בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולכן מכירים את העסקה מכל הצדדים: ההסכם עם היזם, העבודה מול הנציגות והרישום, ולא רק העסקה עצמה.
לרוכשים, למשקיעים ולמוכרים של דירת יד שנייה בבניין שמיועד לפינוי־בינוי או לתמ״א 38.
הפרויקט הוא חלק משיקולי הרכישה, ואתם רוצים להבין מה בדיוק אתם קונים: דירה קיימת, זכויות לפי הסכם עם יזם, או את שתיהן.
המוכר הציג את הפרויקט כיתרון של הדירה, ויש כבר טיוטת הסכם או זיכרון דברים. זה השלב לבדוק את הנתונים, לפני שמתחייבים.
הפרויקט משפיע על העסקה גם מצד המוכר: מה צריך לספר לקונה, מה קורה להסכם שכבר חתמתם עליו, ואיך הזכויות עוברות לקונה.
הבדיקה מחברת בין עסקת המכר לבין הפרויקט: מה מצב הדירה היום, ומה עובר אליכם מההסכם עם היזם.
באיזה שלב נמצא הפרויקט: התארגנות, הסכם עם יזם, תוכנית בהכנה או מאושרת, בקשה להיתר או היתר. בודקים מה ידוע בפועל ומה עדיין תלוי בהחלטות שלא התקבלו.
כמה בעלי דירות חתמו, האם הושג הרוב הנדרש לפי החוק לפינוי־בינוי או לתמ״א 38, והאם יש בעלי דירות שמתנגדים או הליכים מול דיירים סרבנים.
מי שקונה דירה בבניין שחתם על הסכם נכנס בדרך כלל לנעלי המוכר. בודקים מה ההסכם מחייב, אילו תמורות מגיעות לדירה, אילו התחייבויות עוברות אליכם, והאם נדרשת הסכמה של היזם להעברה.
לבדיקה מעמיקה של ההסכם עצמו: חוות דעת שנייה על הסכם פינוי־בינוי ←
נסח הטאבו, הערות אזהרה לטובת היזם, משכנתאות, עיקולים, צו הבית המשותף וההצמדות, וההתאמה בין מה שרשום לבין מה שמופיע בהסכם עם היזם.
המועדים שנקבעו בהסכם עם היזם, התנאים המתלים, מה קורה אם הפרויקט מתעכב או לא יוצא לפועל, ואיך זה משפיע על התוכניות שלכם.
מס הרכישה בקנייה, ההשפעה של הרכישה על הפטורים ממס שבח וממס רכישה בפינוי־בינוי ובתמ״א 38, והיטל השבחה. את ההשלכות בודקים לפי המצב האישי שלכם, כי הפטורים תלויים בתנאים.
מי יקבל את שכר הדירה בתקופת הבנייה, מה קורה לשוכר שגר היום בדירה כשמגיע מועד הפינוי, ובתמ״א 38 גם מה ההסכם קובע לגבי המגורים בזמן העבודות.
מה ההסכם קובע לגבי הדירה החדשה: שטח, מפרט, חניה, מחסן ומיקום בבניין, ומה מתוך זה קבוע בהסכם ומה תלוי בתכנון הסופי.
אחרי הבדיקה, מלווים את העסקה בכל השלבים, עד שהזכויות בדירה רשומות על שמכם.
מוכרים? הליווי מתחיל בבדיקה של מה נחתם עם היזם ומה צריך לגלות לקונה, ממשיך בהסכם מכר שמסדיר את העברת הזכויות לפי ההסכם עם היזם ואת המיסוי, ומסתיים בדיווח לרשויות ובהעברת הזכויות לקונה.
קונים דירה, וגם הסכם עם יזם.
לדירה בבניין שמיועד להתחדשות עירונית יש שני רבדים: הדירה הקיימת, וההתחייבויות שבהסכם עם היזם. הבדיקה המשפטית עוזרת לכם להבין את שניהם לפני שמחליטים.
המשרד עוסק גם בעסקאות מכר יד שנייה וגם בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, ולכן בודק את עסקת המכר ואת ההסכם עם היזם יחד.
איננו מעריכים כדאיות כלכלית או תשואה, ואיננו מתחייבים למועד שבו הפרויקט יתקדם. אנחנו בודקים את המצב המשפטי ומסבירים את הסיכונים, ואת ההחלטה אתם מקבלים, בשיתוף שמאי ויועצים נוספים לפי הצורך.
הליווי לא נגמר בחתימה: ממשיכים מול רשויות המס, היזם והבנקים עד שהזכויות רשומות על שמכם.
לפני כל בדיקה מוודאים שאין ניגוד עניינים מול היזם, הצד השני לעסקה או הפרויקט.
ליווי משקיעים בהתחדשות עירונית הוא ליווי משפטי בקנייה או במכירה של דירה יד שנייה בבניין שמיועד לפינוי־בינוי או לתמ״א 38. הוא כולל בדיקה לפני הרכישה (סטטוס הפרויקט, חתימות ורוב, ההסכם עם היזם, הזכויות בטאבו, לוחות זמנים, מיסוי ושכר דירה), ואחריה ניסוח הסכם המכר וליווי העסקה עד רישום הזכויות בטאבו. גם מוכרים מקבלים ליווי: מה לגלות לקונה, מה קורה להסכם עם היזם ואיך הזכויות עוברות.
בדרך כלל הקונה נכנס לנעלי המוכר: הוא מקבל את הזכויות לפי ההסכם עם היזם, וגם את ההתחייבויות שבו. לכן קוראים את ההסכם לפני הרכישה, בודקים אם נדרשת הסכמה של היזם להעברה, ומגדירים בהסכם המכר מה בדיוק עובר לקונה.
בודקים את המסמכים: ההסכם עם היזם והמועדים שבו, היקף החתימות של בעלי הדירות, מצב התוכנית במוסדות התכנון ובקשות להיתר. מידע מהמוכר או מהמתווך הוא נקודת התחלה, אבל צריך לאמת אותו מול המסמכים.
חוק מיסוי מקרקעין קובע פטורים ממס שבח וממס רכישה בעסקאות פינוי־בינוי ותמ״א 38, אבל הם חלים על העסקה עם היזם ותלויים בתנאים שבחוק ובנסיבות של כל מקרה. מס הרכישה על הקנייה עצמה משולם לפי הכללים הרגילים. לכן בודקים את ההשלכות לפני הרכישה ולא אחריה.
ההסכם עם היזם קובע שכר דירה לבעל הדירה בתקופת הבנייה. כשהדירה נמכרת לפני הפינוי, הזכות עוברת בדרך כלל לקונה, ובהסכם המכר מגדירים זאת במפורש, יחד עם מה שקורה לשוכר שגר בדירה.
החתימה על הסכם עם היזם לא מונעת בדרך כלל את מכירת הדירה, אבל ההסכם עובר לקונה, ולפעמים הוא קובע תנאים להעברה, כמו הודעה ליזם או הסכמה שלו. לכן קוראים את ההסכם לפני שמתחייבים מול קונה, מוסרים לקונה את המידע על הפרויקט ומגדירים בהסכם המכר מה עובר אליו. גם ההשלכות במיסוי, כמו מס שבח והפטורים בפינוי־בינוי ובתמ״א 38, נבדקות לפי הנסיבות של כל עסקה.
לא. גם כשיש הסכם עם יזם ומועדים בהסכם, לוח הזמנים תלוי בחתימות, באישורי תכנון, בהיתרים ובמימון. מה שאפשר לעשות הוא לבדוק מה נקבע בהסכם, אילו תנאים עוד לא התקיימו ומה ההשלכות על הקונה אם הפרויקט מתעכב.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ השקעות או הערכה כלכלית. כל עסקה נבדקת לפי הנסיבות שלה.
שלחו לנו את פרטי הדירה וכל מסמך שקיבלתם, או השאירו פרטים ועו״ד דור וולך יחזור אליכם.
דור וולך ושות׳