מס שבח במכירת דירה: שאלות ותשובות

מס שבח הוא מס על הרווח (״השבח״) במכירת זכות במקרקעין, למשל דירה. באופן כללי, השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, אחרי התאמה לאינפלציה ואחרי ניכוי הוצאות שהחוק מתיר.

את מס השבח משלם המוכר, ואת מס הרכישה משלם הקונה. אלה שני מסים נפרדים על אותה עסקה, ולכל אחד מהם כללים ופטורים משלו.

לא. החוק קובע כמה פטורים במכירת דירת מגורים, והמוכרים שבהם הם הפטור לדירה יחידה והפטור לדירה שהתקבלה בירושה. אבל הפטור לא ניתן מעצמו: צריך לעמוד בתנאים ולבקש אותו בהצהרה לרשות המסים.

בקווים כלליים: הדירה היא דירת המגורים היחידה של המוכר בישראל ובאזור; המוכר היה בעל הזכות בדירה 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים; והמוכר לא מכר דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שלפני המכירה. הבדיקה נעשית ברמת התא המשפחתי, ויש חריגים ותנאים נוספים, ולכן בודקים כל מקרה לגופו.

זה המונח שהחוק משתמש בו לדירה שהפטורים חלים עליה. באופן כללי מדובר בדירה שבנייתה הסתיימה ושמשמשת או מיועדת למגורים, ולא בדירה שהיא מלאי עסקי. ההגדרה המלאה כוללת תנאים נוספים.

זו שיטת חישוב שחלה, בתנאים מסוימים, על מכירה חייבת של דירת מגורים מזכה, למשל כשלמוכר יש יותר מדירה אחת. בשיטה הזו השבח מתחלק לפי הזמן: החלק שמיוחס לתקופה עד 1.1.2014 פטור ממס, והחלק שמיוחס לתקופה שאחרי חייב במס. השיטה רלוונטית בעיקר לדירות שנרכשו לפני 2014.

החוק מתיר לנכות הוצאות מסוימות, כמו הוצאות שהיו ברכישה ובמכירה (למשל שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך), מס רכישה ששולם, והוצאות להשבחת הדירה. לא כל שיפוץ מוכר: תיקונים ותחזוקה שוטפת בדרך כלל לא מנוכים. צריך לשמור קבלות ומסמכים.

המוכר והקונה מגישים לרשות המסים הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים מיום המכירה. חובת ההצהרה חלה גם כשמבקשים פטור מלא ממס. כשיש עורך דין מייצג, ההצהרה מוגשת דרכו באופן מקוון.

בשומה עצמית המוכר מחשב בעצמו, בדרך כלל באמצעות עורך הדין או רואה החשבון, את סכום המס ואת דרך החישוב, ומגיש אותם יחד עם ההצהרה. רשות המסים בודקת את השומה, ויכולה לקבל אותה או לקבוע שומה אחרת. מי שלא מסכים עם השומה שנקבעה יכול להגיש השגה.

לפי ההנחיות של רשות המסים, את המס לפי השומה העצמית משלמים, ככלל, בתוך 60 ימים מיום העסקה. בחלק מהעסקאות החוק מאפשר לדחות את מועד התשלום, למשל לפי המועד שבו נמסרת החזקה או שמשולם חלק מסוים מהתמורה. אם המס לא משולם, לא יינתן האישור שנדרש לרישום בטאבו.

יש פטור מיוחד לדירה שהתקבלה בירושה, בתנאים שקשורים בין היתר למוריש ולקשר המשפחתי בינו לבין היורש. לפעמים היורש יכול להשתמש גם בפטור שלו עצמו. איזה מסלול מתאים תלוי בנסיבות, ולכן בודקים לפני המכירה.

מי שקיבל דירה במתנה ורוצה למכור אותה בפטור צריך, בדרך כלל, להמתין ״תקופת צינון״ מיום שקיבל את הדירה. אורך התקופה תלוי בנסיבות, למשל אם גר בדירה. גם להעברת הדירה במתנה עצמה יש השלכות מס, ולכן בודקים את התזמון מראש.