דור וולך ושות׳
נסח טאבו ומסמכי בעלות
נסח עדכני, ואם הזכויות לא רשומות בטאבו, אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
דור וולך ושות׳ · עסקאות מכר יד שנייה
עורך דין למכירת דירה
מוכרים דירה? ההסכם צריך לקבוע שתקבלו את מלוא התמורה לפני שאתם מוסרים את הדירה, ושכל צעד שלכם מותנה בתשלום. אנחנו מכינים איתכם את המסמכים, מנסחים את ההסכם מהצד שלכם, מטפלים בדיווח לרשות המסים ומלווים את העסקה עד הסוף.
המשרד נמצא ברח׳ דבורה 9 בקרית מוצקין, ומלווה קונים ומוכרים בקריות ובחיפה.
מה להכין לפני שמוכרים דירה
רוב המסמכים נדרשים גם להסכם וגם לדיווח לרשות המסים. כשהם מוכנים מראש, העסקה מתקדמת בלי עיכובים.
הסכם הרכישה והוצאות
הסכם הרכישה המקורי וקבלות על הוצאות בדירה. הם נדרשים לחישוב מס השבח או לבקשת הפטור.
משכנתא
פרטי הבנק והמשכנתא, כדי לקבל בהמשך מכתב עם יתרת הסילוק.
תיק בניין וחריגות
מה נבנה לפי היתר ומה לא. מה שידוע לכם על הדירה צריך להיות גלוי לקונה ומתועד בהסכם.
ארנונה, מים וועד בית
תשלום החובות עד המסירה, וקבלת אישור מהעירייה שנדרש לרישום הדירה על שם הקונה.
ירושה, מתנה או גירושין
אם הדירה התקבלה כך, צריך את המסמכים המתאימים, והם משפיעים גם על המיסוי.
איך הסכם המכר שומר על המוכר
הסיכון העיקרי של מוכר הוא למסור את הדירה או לרשום הערת אזהרה לפני שקיבל את הכסף. ההסכם בנוי כך שכל צעד שלכם מותנה בתשלום.
תשלומים מחשבון הקונה בלבד
התמורה משולמת בהעברות בנקאיות מחשבון של הקונה, לחשבון שלכם או ישירות לבנק שמסלק את המשכנתא, לפי מה שנקבע בהסכם. כך כל תשלום מתועד.
הערת אזהרה רק כנגד תשלום
הערת האזהרה לטובת הקונה נרשמת רק אחרי התשלום הראשון, ועם מסמך שמאפשר למחוק אותה אם העסקה מתבטלת.
סילוק המשכנתא דרך הבנק
תשלום ישיר לבנק לפי מכתב יתרת סילוק, וקבלת המסמכים למחיקת המשכנתא מהטאבו.
מסירת חזקה רק אחרי תשלום מלא
המפתח נמסר כשמלוא התמורה שולמה. אם מוסכם אחרת, מגדירים בטוחות מתאימות.
סעיפי הפרה
ריבית על איחור, פיצוי מוסכם, זכות לבטל את העסקה ולמחוק את הערת האזהרה, ומה קורה עם כספים ששולמו.
מיסוי ודיווח
דיווח לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום המכירה, ובקשה לפטור ממס שבח כשהוא חל.
השלבים במכירת דירה
מההכנה ועד שהדירה רשומה על שם הקונה.
- הכנת מסמכים ובדיקה מקדימהנסח טאבו, משכנתא, תיק בניין ומסמכי הרכישה, ובדיקה ראשונה של המיסוי.
- משא ומתן על הסכם המכרלוח תשלומים, בטוחות, מועד מסירה וסעיפי הפרה.
- חתימה ותשלום ראשוןחתימה על ההסכם וקבלת התשלום הראשון לחשבון שנקבע.
- הערת אזהרה לטובת הקונהרישום ההערה רק אחרי התשלום, ועם מסמך למחיקתה אם העסקה מתבטלת.
- דיווח לרשות המסיםהצהרה על המכירה, ובקשה לפטור ממס שבח כשהוא חל, או שומה עצמית.
- סילוק משכנתא ותשלומיםתשלום ישיר לבנק לסילוק המשכנתא, וקבלת יתרת התשלומים לפי ההסכם.
- מסירת החזקהמסירת המפתח לקונה אחרי שהתקבל מלוא התשלום.
- רישום על שם הקונההעברת המסמכים לרישום בטאבו ומחיקת המשכנתא שלכם.
למה ליווי משפטי במכירת דירה
מוכרים דירה, ומקבלים את מלוא התמורה.
מכירה של דירה היא לא רק חתימה על מחיר. ההסכם קובע מתי תקבלו את הכסף, מתי תמסרו את הדירה ומה קורה אם משהו משתבש.
-
ההסכם כתוב מהצד שלכם
עורך הדין של הקונה שומר על הקונה. אנחנו בודקים שההסכם שומר גם עליכם: מתי מקבלים כסף, מתי נמסרת הדירה ומה קורה אם יש איחור.
-
מיסוי לפני החתימה
בודקים מראש אם המכירה פטורה ממס שבח ומה צריך כדי לבקש את הפטור, כדי שלא תגלו את זה אחרי החתימה.
-
קשר ישיר עם עו״ד דור וולך
אתם מדברים ישירות עם עורך הדין שמטפל בעסקה.
-
ליווי עד הסוף
עד שהכסף התקבל, המשכנתא סולקה והדירה עברה לקונה.
שאלות נפוצות על מכירת דירה
מה צריך להכין לפני שמוכרים דירה?
כדאי להכין נסח טאבו עדכני, את הסכם הרכישה המקורי ומסמכים על ההוצאות שהיו לכם בדירה, פרטי משכנתא אם יש, ואת המידע על תיק הבניין והיתרי הבנייה. אם הדירה התקבלה בירושה או במתנה, צריך גם את המסמכים על כך. המסמכים האלה משמשים גם לניסוח ההסכם וגם לדיווח לרשות המסים.
מתי רושמים הערת אזהרה לטובת הקונה?
בדרך כלל רק אחרי שהקונה שילם את התשלום הראשון שנקבע בהסכם. נהוג גם לקבל מהקונה מסמך שיאפשר למחוק את ההערה אם העסקה תבוטל, כדי שהדירה לא תישאר רשומה עם הערה לטובת מי שלא שילם.
אפשר למכור דירה שרשומה עליה משכנתא?
כן. בהסכם קובעים שחלק מהתשלומים יועבר ישירות לבנק שלכם לפי מכתב מהבנק, עד שהמשכנתא מסולקת. אחרי הסילוק הבנק מוסר את המסמכים למחיקת המשכנתא, והדירה עוברת לקונה בלי שעבוד.
מתי מוסרים לקונה את המפתח?
בהסכם שמגן על המוכר, החזקה בדירה נמסרת רק אחרי שהתקבל מלוא התשלום. מסירה לפני כן משאירה אתכם בלי הדירה ובלי כל הכסף, ולכן אם מסכימים לחריג, מגדירים בטוחות מתאימות.
מה קורה אם הקונה מאחר בתשלום?
זה תלוי במה שנקבע בהסכם. הסכם טוב מגדיר מראש ריבית על איחור, פיצוי מוסכם, ומתי אפשר לבטל את העסקה ולמחוק את הערת האזהרה. כשהדברים כתובים מראש, קל יותר לפעול אם יש איחור.
האם משלמים מס שבח על מכירת דירה?
מס שבח הוא מס על הרווח במכירה, ומשלם אותו המוכר. במקרים רבים מכירה של דירת מגורים פטורה ממס שבח, אבל הפטור תלוי בתנאים, ויש לבקש אותו בהצהרה לרשות המסים. ההצהרה מוגשת בתוך 30 ימים מיום המכירה, גם כשמבקשים פטור. שאלות ותשובות על מס שבח
מה חייבים לספר לקונה על הדירה?
החוק מחייב לנהוג בתום לב במשא ומתן. לכן לא מסתירים מהקונה מידע מהותי שידוע לכם, כמו חריגת בנייה, ליקוי משמעותי או הסכם שנחתם עם יזם. גילוי מראש, שמתועד בהסכם, מגן גם עליכם מטענות אחרי המכירה.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבדקת לפי הנסיבות שלה.
מוכרים דירה? בואו נבדוק את העסקה לפני שחותמים
שלחו לנו את פרטי הדירה וכל מסמך שקיבלתם מהקונה, או השאירו פרטים ועו״ד דור וולך יחזור אליכם.
- הסכם מכר שכתוב מהצד של המוכר
- בדיקת מס שבח ודיווח לרשות המסים
- קשר ישיר עם עו״ד דור וולך