דור וולך ושות׳
מה זה ״דירה חלופית״ לעניין מס רכישה?
מי שקונה דירת מגורים כשכבר יש לו דירה משלם בדרך כלל מס רכישה בשיעורים של דירה נוספת, והם גבוהים יותר. לחוק יש הקלה למשפרי דיור: אם הדירה שבבעלותכם הייתה דירתכם היחידה עד הרכישה, ואתם מוכרים אותה בתוך התקופה שנקבעה, הדירה החדשה מחויבת במס כמו דירה יחידה. ההסדר נמצא בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.
לעניין זה רואים את הרוכש, את בן או בת הזוג ואת הילדים שטרם מלאו להם 18 כרוכש אחד. לכן בודקים גם דירות או חלקים בדירות שרשומים על שם בני המשפחה.
כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה?
- רכישה שאינה מקבלן, מיום 1.6.2025: 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
- רכישה בין 1.6.2023 ל־31.5.2025: התקופה הייתה 18 חודשים מיום הרכישה.
- דירה מקבלן: 12 חודשים מהמועד שבו החזקה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה. אם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטתכם, 12 חודשים מהמסירה בפועל.
בעקבות המלחמות נקבעו בחוק גם הארכות זמניות לחלק מהמועדים. לכן את המועד המדויק בודקים לפי התאריכים של העסקה שלכם, ולא לפי כלל אצבע.
מה מצהירים כשקונים את הדירה החדשה?
הרוכש מגיש לרשות המסים הצהרה על הרכישה בתוך 30 ימים מיום הרכישה, ומפרט בה גם את הזכאות שהוא מבקש (סעיף 73(ג) לחוק). משפרי דיור מציינים בהצהרה שהם זכאים למדרגות של דירה יחידה בזכות מכירת הדירה הקיימת. את המס עצמו משלמים בדרך כלל בתוך 60 ימים מיום הרכישה.
כדאי להחליט על המסלול עוד לפני החתימה, כי הוא משפיע על התקציב של כל העסקה. על הבדיקות לפני קנייה הרחבנו בעמוד קניית דירת יד שנייה.
מה קורה אם לא מוכרים בזמן?
אם הדירה הקודמת לא נמכרה בתוך התקופה, התנאי להקלה לא התקיים, והמס על הדירה החדשה מחושב לפי השיעורים של דירה נוספת. את ההפרש משלמים לרשות המסים, ועל מס שלא שולם בתוך 60 ימים מיום הרכישה מתווספים בדרך כלל הפרשי הצמדה וריבית (סעיף 94 לחוק).
יש גם מצב הפוך: מי ששילם בהתחלה מס של דירה נוספת ומכר בזמן את הדירה הקודמת יכול לבקש תיקון שומה והחזר של ההפרש (סעיף 85 לחוק).
מה הקשר למס שבח על הדירה הישנה?
גם בצד המכירה יש הוראה דומה: דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת, בתקופה שנקבעה בחוק לפני המכירה, לא מונעת בתנאים מסוימים את הפטור ממס שבח לדירה יחידה (סעיף 49ג(1) לחוק). התנאים של מס שבח נבדקים בנפרד, ולכן כדאי לתכנן את שני הצדדים יחד. על הפטורים במס שבח הרחבנו בעמוד מס שבח: שאלות ותשובות, ועל המכירה עצמה בעמוד מכירת דירה.
חשוב לדעת: המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד, ואינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקה של המקרה שלכם. הדין והנהלים משתנים מעת לעת. לפני שמחליטים על עסקה כדאי להתייעץ עם עורך דין.