דור וולך ושות׳
חוזה המכר
הזכויות והחובות של כל צד, מה קורה אם צד מפר, ואילו סעיפים מגבילים את האחריות של הקבלן.
דור וולך ושות׳ · רכישת דירה מקבלן (יד ראשונה)
עורך דין לרכישת דירה מקבלן
קונים דירה חדשה מקבלן? החוזה והמפרט מנוסחים בידי הקבלן. לפני שמשלמים דמי הרשמה או חותמים, כדאי לבדוק את החוזה, את הערבויות, את ההצמדה ואת מועד המסירה. אנחנו בודקים את החוזה מהצד שלכם ומלווים את העסקה עד שהדירה רשומה על שמכם.
המשרד נמצא ברח׳ דבורה 9 בקרית מוצקין, ומלווה קונים ומוכרים בקריות ובחיפה.
מה בודקים בחוזה רכישה מקבלן
המטרה: לדעת בדיוק מה הקבלן מתחייב למסור לכם, מתי, ואיך הכסף שלכם מוגן עד שהדירה רשומה על שמכם.
מפרט ותוכניות
שהמפרט מלא ותואם את מה שהוצג לכם, ושהתוכניות כוללות את מה שמגיע לדירה: מרפסת, חניה, מחסן.
ערבויות ובטוחות
שכל תשלום מגובה בבטוחה לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), ושהתשלום נעשה בדרך שהחוק מכיר בה.
הצמדה למדד
שמנגנון ההצמדה למדד תשומות הבנייה בחוזה עומד במגבלות שבחוק.
מועד מסירה ואיחור
מתי הדירה אמורה להימסר, ומה החוזה אומר על איחור, ביחס למה שקובע חוק המכר (דירות).
נספח שינויים
אילו שינויים אפשר לעשות בדירה, איך הם מתומחרים, ואיך הם משפיעים על מועד המסירה ועל האחריות.
תשלומים נוספים
אילו תשלומים החוזה מטיל עליכם מעבר למחיר: הוצאות משפטיות, חיבורים לתשתיות, ועד בית ראשוני והוצאות רישום.
רישום הזכויות
איך ומתי נרשמת הערת אזהרה לטובתכם, ומה הדרך לרישום הדירה על שמכם אחרי שהבית המשותף נרשם.
בדק ואחריות
מה החוק והחוזה קובעים על תקופת הבדק ותקופת האחריות, ואיך מדווחים על ליקויים אחרי המסירה.
השלבים ברכישת דירה מקבלן
כך נראית רכישת דירה חדשה מקבלן, מההרשמה ועד הרישום.
- לפני ההרשמהבדיקה של הקבלן, הפרויקט והמסמכים שקיבלתם, לפני תשלום דמי הרשמה או חתימה על טופס הזמנה.
- בדיקת החוזה והמפרטבדיקה משפטית של החוזה, המפרט והנספחים, סעיף אחר סעיף.
- משא ומתןבקשה לתקן או להבהיר סעיפים, ונספח שינויים אם יש.
- חתימה ותשלום ראשוןחתימה על חוזה שאתם מבינים, ותשלום שמגובה בבטוחה.
- הערת אזהרה ומיסוירישום הערת אזהרה לטובתכם, הצהרה לרשות המסים ותשלום מס הרכישה.
- בתקופת הבנייהמעקב אחרי התשלומים והערבויות, ותיאום עם הבנק שלכם.
- מסירהקבלת הדירה, פרוטוקול מסירה ורישום ליקויים.
- רישום על שמכםרישום הדירה על שמכם אחרי שהבית המשותף נרשם.
כבר קיבלתם חוזה מהקבלן? שלחו אותו לבדיקה לפני שחותמים ←
למה ליווי משפטי ברכישת דירה מקבלן
קונים דירה שעוד לא נבנתה, לפי חוזה.
ברכישה מקבלן, החוזה והמפרט הם מה שיש לכם ביד עד המסירה. הבדיקה המשפטית נועדה לוודא שהם מתארים את מה שהובטח לכם, ושהכסף שאתם משלמים מוגן.
-
החוזה מנוסח בידי הקבלן
לכן הוא נבדק מהצד שלכם: מה הוא מבטיח לכם, ומה הוא משאיר פתוח.
-
חוק המכר חל גם כשהחוזה שותק
ההגנות שבחוק המכר חלות על העסקה, וחשוב לבדוק שהחוזה לא מנסה לעקוף אותן.
-
קשר ישיר עם עו״ד דור וולך
אתם מדברים ישירות עם עורך הדין שמטפל בעסקה, ומקבלים הסבר על כל שלב.
-
ליווי עד הרישום
הליווי ממשיך אחרי החתימה: תשלומים, ערבויות, מסירה ורישום הדירה על שמכם.
שאלות נפוצות על רכישת דירה מקבלן
מה עורך דין בודק בחוזה רכישה של דירה מקבלן?
את חוזה המכר ואת המפרט, את הבטוחה לכספים שאתם משלמים לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), את מנגנון ההצמדה למדד תשומות הבנייה, את מועד המסירה ומה קורה אם הוא מתעכב, את נספח השינויים, את התשלומים הנוספים שהחוזה מטיל על הרוכש, ואת הדרך לרישום הדירה על שמכם.
אפשר לשנות את החוזה של הקבלן?
החוזה מנוסח בידי הקבלן, ולעיתים קרובות מוצג כחוזה אחיד. עדיין, יש סעיפים שאפשר לבקש לתקן או להבהיר, ויש הוראות בחוק המכר שחלות גם אם החוזה אומר אחרת. בודקים מה חשוב לכם, ומנהלים משא ומתן על הסעיפים האלה לפני החתימה.
מה זו ערבות חוק מכר, ולמה היא חשובה?
ערבות לפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נועדה להחזיר לכם את הכסף ששילמתם אם הקבלן לא יוכל למסור את הדירה. בפרויקט עם ליווי בנקאי משלמים באמצעות שוברים מפנקס השוברים של הפרויקט, וכנגד התשלומים מונפקת ערבות. בודקים שכל תשלום מגובה בבטוחה שהחוק מכיר בה.
כמה מהמחיר מוצמד למדד תשומות הבנייה?
בחוזים שנחתמו אחרי תיקון 9 לחוק המכר (דירות) מ־2022, החוק מגביל את ההצמדה: חלק מהמחיר שמשולם בתחילת העסקה אינו מוצמד, רק חלק מכל תשלום אחר יכול להיות מוצמד, וההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה. בודקים שהחוזה עומד במגבלות האלה.
מה קורה אם הקבלן מאחר במסירת הדירה?
חוק המכר (דירות) קובע פיצוי לרוכש כשהמסירה מתעכבת מעבר למועד שבחוזה, לפי מנגנון שנקבע בחוק, למעט מקרים חריגים שהחוק מגדיר. בודקים מה כתוב בחוזה על מועד המסירה ועל האיחור, ומה עושים אם המסירה מתעכבת.
מה זה מפרט מכר, ולמה צריך לבדוק אותו?
המפרט מתאר את הדירה, את החומרים ואת הציוד שהקבלן מתחייב למסור, והוא חלק מהחוזה. בודקים שהוא מלא, שהוא תואם את מה שהוצג לכם, ושלא נשארו בו פריטים פתוחים שהקבלן יכול לשנות.
מתי כדאי לפנות לעורך דין כשקונים דירה מקבלן?
לפני שמשלמים דמי הרשמה או חותמים על טופס הזמנה, ובוודאי לפני החתימה על החוזה. גם אם כבר קיבלתם טיוטת חוזה, כדאי שתיבדק לפני החתימה.
מי משלם מס רכישה, ומתי מדווחים עליו?
את מס הרכישה משלם הקונה. גם בעסקה עם קבלן מגישים לרשות המסים הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים מיום העסקה. גובה המס תלוי, בין היתר, בשאלה אם זו הדירה היחידה שלכם, ולכן בודקים את זה לפני החתימה.
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל עסקה נבדקת לפי הנסיבות שלה ולפי החוזה שנחתם בה.
קונים דירה מקבלן? בואו נבדוק את החוזה לפני שחותמים
שלחו לנו את החוזה, המפרט והנספחים שקיבלתם, או השאירו פרטים ועו״ד דור וולך יחזור אליכם.
- בדיקת החוזה והמפרט לפני החתימה
- ליווי עד המסירה והרישום
- קשר ישיר עם עו״ד דור וולך