דור וולך ושות׳
איזה חוק חל על דירה שקונים מאדם פרטי?
חוק המכר (דירות), עם תקופות הבדק והאחריות, חל על מי שבנה את הדירה כדי למכור אותה, כלומר על הקבלן. כשקונים דירה מאדם פרטי, ליקויים בדירה יד שנייה נבחנים לפי חוק המכר הכללי. לפיו, המוכר לא קיים את חיוביו אם מסר דירה שונה ממה שהוסכם, או דירה שאין בה האיכות והתכונות הדרושות לשימוש הרגיל בה. בחוק זה נקרא "אי־התאמה".
ליקוי שידעתם עליו לפני החתימה?
החוק קובע שקונה לא יכול להסתמך על אי־התאמה שידע עליה בעת שנחתם החוזה. לכן מה שראיתם בביקור בדירה, או מה שנכתב בחוזה, קשה לטעון עליו אחר כך. זו גם הסיבה שבודקים לפני החתימה, ולא אחריה.
מה המשמעות של "הדירה נמכרת במצבה"?
ברוב החוזים ביד שנייה כתוב שהקונה ראה את הדירה וקונה אותה "במצבה" (AS IS). הסעיף הזה מקשה לטעון על ליקויים שאפשר היה לראות. אבל לפי החוק, אם הליקוי נובע מעובדות שהמוכר ידע או היה צריך לדעת עליהן, ולא גילה לקונה, הקונה יכול להסתמך עליו גם אם בחוזה כתוב אחרת. גם כאן, צריך להודיע למוכר מיד אחרי הגילוי.
ומה עם ליקוי נסתר?
ליקוי נסתר הוא ליקוי שלא היה אפשר לגלות בבדיקה סבירה, למשל נזילה בתוך הקיר שמופיעה רק בחורף. על ליקוי כזה אפשר להסתמך גם אם לא הודעתם עליו כשקיבלתם את הדירה, בתנאי שהודעתם למוכר מיד אחרי שגיליתם אותו.
מה עושים כשמגלים ליקוי?
- בודקים את הדירה מיד אחרי שמקבלים את המפתח. החוק מחייב את הקונה לבדוק מיד לאחר הקבלה. כשהחוזה בנוי כך שחלק מהתשלום מועבר במעמד מסירת המפתח, כדאי לעבור על הדירה לפני שמעבירים את התשלום האחרון, ולתעד בכתב כל ליקוי שמתגלה.
- מודיעים למוכר בכתב, מיד, ומפרטים את הליקוי בפירוט סביר. מצרפים תמונות ושומרים העתק.
- נותנים למוכר הזדמנות לבדוק את הדירה.
- שומרים את כל המסמכים: החוזה, ההתכתבויות, וחוות דעת של מהנדס אם הוכנה.
מה אפשר לדרוש מהמוכר?
ליקוי שהקונה זכאי להסתמך עליו הוא הפרה של החוזה. מה אפשר לדרוש בפועל בוחנים לפי המקרה, לפי חומרת הליקוי, החוזה והראיות. האפשרויות העיקריות:
- תיקון: לדרוש מהמוכר לתקן את הליקוי, כלומר לקיים את החוזה כפי שהוסכם.
- הפחתה מהמחיר: אם המוכר לא תיקן תוך זמן סביר אחרי ההודעה, חוק המכר מאפשר לנכות מהמחיר את הסכום שבו ירד שווי הדירה בגלל הליקוי.
- פיצויים: על נזק שנגרם בגלל ההפרה, למשל עלות תיקון או נזק לתכולה, בכפוף לתנאי החוק.
- ביטול החוזה: רק במקרים חמורים, כשההפרה יסודית, או אחרי שניתנה למוכר ארכה לתקן והוא לא תיקן. ביטול עסקת דירה הוא צעד משמעותי, ובוחנים אותו בזהירות.
לפעמים אפשר להגיע להסכמה עם המוכר בלי הליך משפטי. כשאין הסכמה, תביעה נגד מוכר דירה היא אפשרות, ולפני שמחליטים בודקים את הראיות, את החוזה ואת העלויות.
קניתם דירה חדשה יחסית מיד שנייה?
אם הבניין חדש יחסית, ייתכן שיש לכם זכויות גם מול הקבלן. חוק המכר (דירות) מקנה זכויות גם ל"קונה משנה", כלומר מי שקנה את הדירה מהקונה הראשון. תקופות הבדק נמנות מהיום שבו הקבלן מסר את הדירה לקונה הראשון, ולכן כדאי לבדוק כמה זמן עבר. עוד על התקופות: ליקויי בנייה ואיחור במסירה.
להרחבה: עורך דין לקניית דירת יד שנייה ←
חשוב לדעת: המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד, ואינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקה של המקרה שלכם. הדין והנהלים משתנים מעת לעת. לפני שמחליטים על עסקה כדאי להתייעץ עם עורך דין.