דור וולך ושות׳
מי משלם מה
- מס רכישה משלם הקונה, על שווי הזכות שהוא רוכש.
- מס שבח משלם המוכר, על הרווח (השבח) שנוצר מאז שרכש את הנכס, אלא אם הוא זכאי לפטור.
גם הקונה וגם המוכר צריכים להגיש לרשות המסים הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים מיום העסקה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין). החובה לא נדחית עד קבלת המפתח או עד הרישום בטאבו. גם זיכרון דברים יכול להיחשב עסקה לעניין זה.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ב־2026
יחיד תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה, כהגדרתה בחוק, משלם מס רכישה מדורג. לפי רשות המסים, המדרגות הבאות חלות על רכישות מ־16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028 (הסכומים הוקפאו ולא עודכנו בינואר 2026):
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא באותה מדרגה, ולא על כל המחיר.
דירה שאינה דירה יחידה: ברכישה שנעשית עד 31 בדצמבר 2026, המס הוא 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪, ו־10% על החלק שמעליו. זו הוראת שעה, ולכן ברכישה שתיעשה אחרי סוף 2026 צריך לבדוק מה הדין שיחול אז.
מתי דירה נחשבת "דירה יחידה"
זו הגדרה של החוק, ולא רק שאלה של מה רשום על שמכם. בודקים, בין היתר:
- דירות או חלקים בדירות שבבעלותכם, של בן או בת הזוג ושל ילדים מתחת לגיל 18.
- דירה שהתקבלה בירושה.
- דירה שנרכשה ועוד לא נרשמה בטאבו.
- האם אתם קונים דירה חלופית ומתכוונים למכור את הדירה הקיימת. במקרה כזה יש מועד שבו צריך למכור את הדירה הקודמת, ואם לא עומדים בו, ייתכן חיוב בהפרש המס.
רשות המסים מפעילה מחשבון רשמי למס רכישה באתר gov.il. התוצאה שלו נכונה רק אם הסיווג שהזנתם נכון, ולכן כדאי לבדוק את הסיווג לפני שמסתמכים עליו.
מס שבח: מה זה ואיך מחשבים
מס שבח מוטל על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, אחרי ניכויים מותרים (למשל הוצאות מסוימות שהוצאו לצורך הנכס ולצורך העסקה) ואחרי התאמה למדד. כשמוכרים דירה שנרכשה לפני 1 בינואר 2014, ואין פטור מלא, ייתכן חישוב "ליניארי מוטב", שבו חלק מהשבח שמיוחס לתקופה שלפני המועד הזה מקבל הטבה.
הפטור הנפוץ: דירת מגורים יחידה
לפי סעיף 49ב(2) לחוק, מוכר זכאי לפטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה כשמתקיימים התנאים, ובהם:
- זו הדירה היחידה שלו בישראל ובאזור.
- הוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים מהיום שהפכה לדירת מגורים.
- הוא לא מכר בפטור כזה דירה אחרת ב־18 החודשים שלפני המכירה.
כשהמחיר גבוה מתקרה שקבועה בחוק (5,008,000 ₪, סכום שהוקפא לשנים 2025 עד 2027), הפטור חל רק על החלק שעד התקרה, והיתרה חייבת במס לפי חישוב יחסי.
פטורים ומצבים נוספים
- דירה שהתקבלה בירושה: יש פטור מיוחד כשמתקיימים תנאים, ביניהם שהמוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, ושאילו היה מוכר אותה בעצמו, היה פטור.
- מתנה בתוך המשפחה: העברה ללא תמורה בין קרובים יכולה להיות פטורה ממס שבח, אבל יש לה השלכות על המכירה הבאה ועל מס הרכישה.
- התחדשות עירונית: בפינוי־בינוי ובתמ״א 38 יש פטורים והסדרים מיוחדים. זה רלוונטי לבניינים ותיקים רבים, ולכן כדאי לבדוק את מצב הבניין לפני שקונים או מוכרים.
מה אנחנו בודקים לפני החתימה
- את סיווג הדירה לקונה (יחידה, חלופית או נוספת) ואת המס הצפוי.
- את זכאות המוכר לפטור, ואת המשמעות של מכירה לפני או אחרי רכישת דירה אחרת.
- מי נושא בכל מס ובהיטל ההשבחה, ומה כתוב על זה בהסכם.
- את ההצהרה לרשות המסים, השומה העצמית והאישורים שנדרשים לרישום בטאבו.
- אם התקבלה שומה שלא נראית לכם, בודקים אפשרות להגיש השגה במועד.