ליקויי בנייה ואיחור במסירה מה הזכויות שלכם מול הקבלן

מה נחשב ליקוי בנייה

בלשון החוק, ליקוי נקרא "אי־התאמה". הקבלן (המוכר) לא עמד בחיוביו אם הדירה, או כל דבר בה, שונה ממה שכתוב במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה. זה כולל, למשל, רטיבות ונזילות, סדקים, ריצוף שקוע, חלונות ודלתות שלא נסגרים כמו שצריך, ושטח או חומרים שלא תואמים את המפרט.

החוק מבחין בין אי־התאמה רגילה לבין "אי־התאמה יסודית": ליקוי בחלקי הבניין הנושאים, שנוגע ליציבות הבניין ולבטיחותו.

תקופת הבדק ותקופת האחריות

תקופת הבדק מתחילה ביום שהדירה הועמדה לרשותכם. אם ליקוי התגלה בתוך תקופת הבדק, הקבלן אחראי לו, אלא אם יוכיח שהליקוי נגרם בגללכם. אורך תקופת הבדק תלוי בסוג הליקוי, לפי התוספת לחוק:

• שנה אחת: כל אי־התאמה שאין לה תקופה אחרת בחוק.
• שנתיים: מסגרות ונגרות (כולל אלומיניום ופלסטיק), ריצוף וחיפוי פנים.
• שלוש שנים: מכונות ודוודים, פיתוח החצר, ובידוד תרמי.
• ארבע שנים: מערכות צנרת (כולל נזילות), ואיטום המבנה, כולל גגות וחללים תת־קרקעיים.
• חמש שנים: סדקים ברוחב של יותר מ־1.5 מ״מ ברכיבים שאינם נושאים.
• שבע שנים: התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי החוץ.

אחרי תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים. גם בה הקבלן אחראי, אבל הפעם עליכם להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.

לאי־התאמה יסודית יש תקופת בדק של 20 שנה מיום המסירה. גם אחריה אפשר לטעון לאי־התאמה יסודית, אם מוכיחים שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

מתי צריך להודיע לקבלן

• ליקוי שאפשר היה לראות כבר במסירה: יש להודיע עליו לקבלן בתוך שנה מיום המסירה.
• ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה במסירה: יש להודיע תוך זמן סביר אחרי שגיליתם אותו.

כדאי להודיע תמיד בכתב, לצרף תמונות ולשמור העתק. פרוטוקול המסירה וההודעות שנשלחו הם הבסיס לכל דרישה בהמשך.

לקבלן יש זכות לתקן

כשמתגלה ליקוי שאפשר לתקן, החוק מחייב לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן אותו, והקבלן צריך לתקן תוך זמן סביר. אם הליקוי חוזר אחרי שהקבלן כבר תיקן אותו פעם אחת או יותר, בתוך שנתיים מההודעה הראשונה, או אם התיקון דחוף והקבלן לא תיקן בזמן סביר, אתם רשאים לתקן בעצמכם, והקבלן יישא בהוצאות.

לכן, לפני שמזמינים בעל מקצוע על חשבונכם, בודקים שעמדתם בשלב הזה. אחרת קשה יותר לדרוש את ההוצאה מהקבלן.

פיצוי על איחור במסירת הדירה

בחוזים שנחתמו מ־7 ביולי 2022 ואילך: אם הקבלן לא מסר את הדירה כשחלף חודש מהמועד שנקבע בחוזה, מגיע לכם פיצוי בלי צורך להוכיח נזק, על כל חודש או חלק ממנו:

• מתום החודש הראשון ועד ארבעה חודשים מהמועד החוזי: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
• מהחודש החמישי ועד תום עשרה חודשים: דמי השכירות כפול 1.25.
• מהחודש ה־11 ואילך: דמי השכירות כפול 1.5.

אם בחוזה נקבע פיצוי גבוה יותר, מקבלים את הגבוה מביניהם. הפיצוי משולם בסוף כל חודש. החוק לא מחייב פיצוי אם האיחור נגרם רק בגלל הקונה, או בנסיבות שעונות על התנאים של סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

בחוזים שנחתמו לפני 7 ביולי 2022 חלים כללים אחרים: הפיצוי מתחיל אחרי 60 ימי איחור, בשיעורים שונים. לכן הדבר הראשון שבודקים הוא תאריך החתימה על החוזה.

אל תוותרו על זכויות כתנאי למסירה

לפעמים מבקשים מרוכשים לחתום על ויתור, כתנאי לקבלת המפתח או לביצוע תיקונים. החוק קובע שוויתור כזה, על זכויות בקשר לליקויים, ובחוזים החדשים גם בקשר לאיחור במסירה, בטל. אם מבקשים מכם לחתום על מסמך כזה, עצרו ובדקו אותו לפני החתימה.

איך אנחנו מלווים רוכשים

• בודקים את החוזה, המפרט ופרוטוקול המסירה, ואת המועדים שחלים עליכם.
• מנסחים הודעה מסודרת לקבלן, ומלווים את שלב התיקונים.
• עובדים עם מהנדס או שמאי שמכין חוות דעת, כשצריך.
• מחשבים את הפיצוי על האיחור לפי החוק והחוזה, ופונים לקבלן.
• כשאין הסכמה, מייצגים בהליך משפטי מול הקבלן.

כשמדובר בבניין שלם, אפשר לפעול יחד דרך נציגות הבית המשותף, גם לגבי הרכוש המשותף.