דור וולך ושות׳
למה לבדוק לפני ולא אחרי
זיכרון דברים חתום יכול להיות חוזה מחייב. ברגע שחתמתם, קשה לשנות תנאים, וגם מתחיל המועד להגיש לרשות המסים הצהרה על העסקה: 30 ימים מיום העסקה. בדיקה מקדימה מאפשרת להחליט אם להמשיך, לבקש תנאים אחרים או לעצור, כשעוד אין התחייבות.
1. הרישום: נסח טאבו, רמ״י או חברה משכנת
הדבר הראשון הוא לברר איפה הזכויות רשומות ובאיזה מצב:
- נסח טאבו (נסח רישום מקרקעין): מי הבעלים, ואם יש משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה לטובת אחרים, זיקות הנאה או צווים. את הנסח מזמינים באתר gov.il.
- רשות מקרקעי ישראל: כשהקרקע בחכירה, בודקים את מצב הזכויות ואת תנאי החכירה.
- חברה משכנת: בבניינים שעוד לא נרשמו כבית משותף, הזכויות רשומות אצל החברה, ובודקים שם את שרשרת הבעלים ואת האישור שהמוכר יכול להעביר.
אם יש משכנתא או עיקול, זה לא בהכרח סוף העסקה, אבל ההסכם צריך לקבוע איך הם יוסרו ומתי.
2. הבית המשותף: צו, תשריט והצמדות
בבניין שרשום כבית משותף, בודקים את צו הבית המשותף ואת התשריט. כך יודעים מה באמת שייך לדירה: חניה, מחסן, גג או חצר. הרבה פעמים מה שמוצג בשטח לא תואם את מה שרשום, ואת זה עדיף לגלות לפני החתימה.
3. תיק הבניין בוועדה המקומית
בתיק הבניין בודקים שהדירה בנויה לפי ההיתר: מספר החדרים, המרפסות, תוספות בנייה, סגירות וגג. בודקים גם אם יש צווי הריסה, הליכים פתוחים או חריגות בנייה.
הבדיקה נעשית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהנכס נמצא בתחומה. יש ועדה שמטפלת בעיר אחת, ויש ועדה שמטפלת בכמה רשויות, ולכן מבררים מראש לאיזו ועדה הנכס שייך.
4. תוכניות והיטל השבחה
בודקים אילו תוכניות בניין עיר חלות על המגרש, ואם יש תוכנית שמקודמת ויכולה להשפיע על הדירה. בעסקה חשוב גם לברר אם חל היטל השבחה, ומי נושא בו לפי ההסכם. בלי אישור מהוועדה המקומית לא ניתן לרשום את העסקה בטאבו.
5. חובות לעירייה ואישורים לרישום
לרישום הדירה על שם הקונה נדרש בדרך כלל אישור מהעירייה שאין חובות על הנכס, ואישור מרשות המסים. בהסכם קובעים מי משיג כל אישור ועד מתי, וכך הכסף לא עובר לפני שיש ודאות שהרישום יתאפשר.
6. התחדשות עירונית בבניין
בערים רבות יש בניינים ותיקים, ובחלקם כבר נחתמו הסכמי פינוי־בינוי או תמ״א 38, או שיש תוכנית בתהליך. בודקים אם בעל הדירה חתם על הסכם עם יזם, אם יש הערת אזהרה לטובת יזם, ומה המשמעות לקונה: האם הוא נכנס בנעלי המוכר, ואיזו דירה צפויה להתקבל.
7. מיסוי לפני החתימה
לפני שמציעים מחיר, כדאי לדעת כמה מס רכישה תשלמו. הסכום תלוי בשאלה אם זו דירה יחידה, חלופית או נוספת. למוכר, בודקים אם הוא זכאי לפטור ממס שבח, כי זה משפיע על לוח הזמנים ועל ההסכם.
מה הבדיקה המשפטית לא מחליפה
הבדיקה המשפטית מתמקדת ברישום, בחוזה, בתכנון ובמיסוי. היא לא מחליפה בדיקה הנדסית של מצב הדירה, או שמאות. כשצריך, אנחנו מכוונים לבעלי מקצוע מתאימים.
איך זה עובד אצלנו
- שולחים לנו את פרטי הדירה: כתובת, גוש וחלקה אם יש, ומה סיכמתם עם המוכר.
- אנחנו מוציאים נסח ובודקים את הרישום, את תיק הבניין ואת התוכניות.
- מקבלים מאיתנו סיכום: מה תקין, מה צריך לטפל בו בהסכם, ומה המס הצפוי.
- אם ממשיכים, מנסחים או בודקים את הסכם המכר, ומלווים עד הרישום בטאבו.